Huurderinvesteringen tellen mee voor WOZ-waarde

Uit het Burgerlijk Wetboek volgt dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak en de eigenaar van die zaak eigenaar is van alle bestanddelen. Daarbij komt dat bouwkundige voorzieningen die een huurder aan het object heeft aangebracht en die tot het object zijn gaan behoren door natrekking eigendom van de eigenaar zijn. Bij de waardebepaling van een object moet de waarde van die bouwkundige voorzieningen dan ook worden meegenomen.
Een bv verhuurt sinds 1 september 2007 een deel van een pand, dat in 2007 is gebouwd, aan een casino. Het pand bestaat verder uit een ondergrondse parkeergarage en boven het casino gelegen woonappartementen. De huurder van het casino heeft het pand in 2007 en 2008 inpandig verbouwd wat een investering vergde van € 2.246.000. De investeringen zijn gedaan in bouwkundige voorzieningen. Het pand wordt verhuurd voor een huurprijs van € 493.898 per jaar.
De bv heeft een WOZ-beschikking voor het pand ontvangen, met als waardepeildatum 1 januari 2011, waarin de waarde van het pand voor 2012 is vastgesteld op € 4.768.000. De bv is van mening dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld en gaat in beroep. Uitgaande van een jaarhuurwaarde van € 350.000 bepleit de bv een waarde van € 3.500.000. Volgens de bv dient van een lagere huurwaarde dan de huurprijs te worden uitgegaan vanwege de zeven parkeerplaatsen en de 50.000 gratis uitrijkaarten die jaarlijks aan het casino ter beschikking worden gesteld. Daarnaast moeten volgens de bv de huurderinvesteringen buiten beschouwing worden gelaten. De WOZ-taxateur heeft de waarde van het pand echter op € 5.805.000 getaxeerd, uitgaande van de jaarhuur en verminderd met de uitrijkaarten en de parkeerplaatsen. Vervolgens heeft de taxateur eentiende van de huurderinvesteringen daarbij opgeteld. Hiermee komt de inspecteur op een in aanmerking te nemen jaarhuur van € 581.998.
Partijen zijn het er voor Rechtbank Gelderland over eens dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van kapitalisatie van de bruto huurwaarde. Daarbij is de kapitalisatiewaarde geen onderwerp van discussie. De vraag is echter of de huurderinvesteringen in aanmerking moeten worden genomen bij het bepalen van de jaarlijkse huurwaarde. Volgens de rechtbank blijkt uit het Burgerlijk Wetboek (BW) dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak en de eigenaar van die zaak eigenaar is van alle bestanddelen. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt, dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan één van die zaken, is een bestanddeel van die hoofdzaak. Daarnaast volgt uit het BW dat de bouwkundige voorzieningen die een huurder aan het object heeft aangebracht en die tot het object zijn gaan behoren, door natrekking eigendom van de bv zijn. Bij de waardebepaling van een object moet de waarde van die bouwkundige voorzieningen ook worden meegenomen. Daarbij maakt het niet uit dat de huurder bij beëindiging van het huurcontract verplicht is om het object weer casco op te leveren zoals in de huurovereenkomst is afgesproken. De inspecteur heeft bij bepaling van de waarde van het pand terecht rekening gehouden met de huurderinvesteringen.
Bron: Rb. Gelderland 11-02-2014