Geen wijziging in bouwkundige constructie, geen nieuwbouw

In een recent arrest licht de Hoge Raad het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ voor de omzetbelasting nader toe. Uitsluitend wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’.

Op 14 december 2018 koopt een S.À R.L. een ongebruikt hotelgebouw. De verkoper heeft het gebouw als kantoorgebouw verkregen en verbouwd tot hotelgebouw. Volgens de S.À R.L. heeft de verbouwing in wezen tot nieuwbouw geleid. In dat geval is de levering belast met btw, maar vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Maar de fiscus meent dat hier geen sprake is van nieuwbouw. Vervolgens brengen de partijen het geschil voor Rechtbank Zeeland West-Brabant. De rechtbank stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de te hanteren criteria. Meer specifiek wil de rechtbank weten hoe belangrijk de volgende criteria zijn:

  • Veranderingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid.

  • Wijzigingen in de bouwkundige constructie;

  • Veranderingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden.

  • De grootte van de gedane investeringen en/of de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde.

De Hoge Raad antwoordt als volgt. Met de woorden ‘in wezen nieuwbouw’ is tot uitdrukking gebracht dat door verbouwingswerkzaamheden een vervaardigd – en dus een in wezen nieuw – gebouw dient te zijn ontstaan. Daarvoor moet men vaststellen wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Uitsluitend wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen ertoe leiden dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat deze situatie aan de orde is. De andere factoren die de rechtbank noemt, kunnen erop wijzen dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest, dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Deze criteria zijn echter niet doorslaggevend en evenmin noodzakelijk.

Bron: Hoge Raad 04-11-2022, Rb. Zeeland West-Brabant 31-01-2022 (gepubl. 07-02-2022)