Erfpachtconstructie slaagt niet

Rechtbank Zeeland-West-Brabant acht de fiscale gevolgen van een erfpachtconstructie tussen ouders en hun kinderen niet aanvaardbaar gezien het economische resultaat en gelet op doel en strekking van de eigenwoningregeling.
Een echtpaar koopt in 2007 een onroerende zaak bestaande uit een woonhuis en grond. De woning en de grond worden in 2008 aan de beide kinderen van het echtpaar geleverd. De kinderen hebben vervolgens uitsluitend op de grond een recht van erfpacht gevestigd ten gunste van de ouders. De erfpachtcanon bedraagt de eerste tien jaar € 161.150. De woning wordt in 2008 gesloopt, waarna het echtpaar op de grond een nieuwe woning laat bouwen. Voor het jaar 2008 doet de man aangifte IB waarbij het bedrag van de erfpachtcanon in aftrek is gebracht. Hiermee gaat de inspecteur niet akkoord. De zaak wordt aan de rechter voor gelegd die mag beoordelen of de woning kwalificeert als een eigen woning, en zo ja, of het als erfpachtcanon betaalde bedrag is aan te merken als een periodieke betaling op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning.
De rechtbank oordeelt dat de eigenwoningregeling van toepassing is. Er is uitsluitend een erfpachtrecht gevestigd op de grond en niet op de woning, zodat de eigenwoningregeling van toepassing is. De rechter is echter niet van oordeel dat de erfpachtcanon een periodieke betaling betreft die tot de aftrekbare kosten kan worden gerekend. Gelet op de leeftijd van de kinderen en op hun toenmalige inkomens- en vermogenspositie acht de rechtbank het volstrekt onaannemelijk dat de kinderen zelfstandig enige inbreng van betekenis hebben gehad bij de opzet van deze erfpachtconstructie en de totstandkoming van de hiermee samenhangende rechtshandelingen (waaronder het aangaan van een lening en verpanding van hun vordering uit de erfpachtovereenkomst aan de bank). Volgens de rechtbank is het aannemelijk dat de constructie is bedacht en opgezet om vermogen naar de kinderen over te hevelen en daarbij voor zichzelf een fiscale aftrekpost te creëren in de vorm van een aftrekbare erfpachtcanon. De fiscale gevolgen van opgezette erfpachtconstructie zijn naar het oordeel van de rechtbank niet aanvaardbaar gezien het economische resultaat en gelet op doel en strekking van de eigenwoningregeling. Dit noopt tot een zelfstandige fiscale kwalificatie van de transacties. Voor de heffing van de inkomstenbelasting moet ervan worden uitgegaan dat de ouders de grond kunnen gebruiken en daarover kunnen beschikken als waren zij zelf de kopers en de door de kinderen bij de bank afgesloten lening wordt geacht (middellijk) door de ouders te zijn afgesloten. De betaalde erfpachtcanon moet dan ten dele als aflossing en ten dele als rentebetaling worden beschouwd. De aflossing is niet aftrekbaar, de rente in beginsel wel. Ter zitting zijn de partijen overeengekomen dat die rente € 20.245 bedraagt, gelijk aan het bedrag van de door de kinderen aan de bank betaalde rente.
Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 17-06-2014 (gepubl. 6-08-2014)